多地下調棚改目標 三四線樓市降溫成定局？

逃離三四線

2019年的這個春天，開發商們集體“用腳投票”：回歸一二線，遠離三四線。前30強房企紛紛加碼一二線土儲，在業績會上也紛紛唱好一二線；現實中，一季度尤其是3月份，一二線確實回暖了，三四線仍在調整。

曾經在過去三年對三四線樓市形成支撐的棚改，也在逐漸褪色。據公開信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作計劃的省份有25個， 其中18個省市計劃開工量有所下滑，14個省市計劃開工量同比跌幅在20%以上。

誠然，在城市群和都市圈的概念下，所謂一二線和三四線的劃分并不精確。但在中國二次城市化的過程中，僅有少數城市可以最大限度地享有紅利，另外一些城市將可能被“拋棄”，則是可預見的事實。

開發商們，選對城市了嗎？

以棚戶區改造紅利為主要支撐的三四線樓市，真的要降溫了嗎？

從2018年年中開始，監管層接連釋放信息，要根據實際情況，對棚戶區改造的規模和貨幣化補償比例進行控制。

今年以來，各地陸續發布棚戶區改造的相關計劃。據東方金誠國際信用評估有限公司的統計，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作計劃的省份有25個， 其中18個省市計劃開工量有所下滑，14個省市計劃開工量同比跌幅在20%以上。

該機構認為，棚改貨幣化安置在創造購買需求促進庫存去化的同時，也成為過去幾年三四線城市房價上升的重要推動因素。但隨著棚改紅利的減弱，未來三四線城市商品住宅銷售和房價走勢將趨于平穩。

棚改轉向“穩健”

根據住建部的數據，2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套，超額完成了580萬套的目標任務，并達到歷史高點。從分割的年度計劃看，2019年、2020年的棚改計劃均保持在460萬套，比去年有明顯下調。

具體到各省份，年度棚改任務下調是常態。

河南是對棚改任務下調較大的省份之一。據悉，今年河南省的棚戶區改造新開工計劃為15萬套，與去年的50萬套相比，下降了70%。

由于浙江在2018年超額完成棚改任務，2019年，浙江計劃新開棚戶區改造安置住房（含貨幣化安置）18.3萬套，同比減少55%。不僅如此，減少貨幣化安置也成為浙江棚改工作的一個特點。

以杭州市為例，2018年1-11月，杭州征收戶選擇貨幣化安置的比例已從2017年的55%下降到了43%。2019年去貨幣化安置仍將繼續。杭州還強調，在棚戶區改造重心上，杭州市將逐漸從重征遷、輕保障向民生優先、安置優先轉變。

四川也在年初的省級政府工作報告中強調，今年將“改造城鎮危舊房棚戶區15萬套”，比2018年的25.5萬套下降了4成。

分析人士認為，各地棚改任務普遍下滑的原因，一方面在于去年各地棚改任務完成較好，今年的總體壓力不大；另一方面在于監管層對棚改工作提出了一些限制性要求。

去年7月，住建部召開會議稱，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式；對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。2018年10月，國務院常務會議提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

此后，“慎重、穩健”就成為棚改工作的主基調。

東方金誠指出，根據中國國家統計局公布的信息，截至 2018 年末，商品房待售面積已降至5.24億平方米，為2014年初以來最低水平。去庫存的目標基本完成，意味著部分庫存處于低位的市縣或將取消貨幣化安置優惠政策。

事實上，從公開信息來看，仍有部分省市的棚改任務有所增加，但從已經發布棚改目標的省份來看，下調規模，控制貨幣化補償比例已經成為常態。

三四線樓市回暖乏力

作為保障性安居工程的重要部分，棚戶區改造工作已在我國實施多年。棚改計劃在推行之初以實物安置為主，2015年，國務院積極推進棚改貨幣化安置，貨幣化安置比例由2014年的約9%躍升至2017年的 60%，貨幣化安置逐漸成為棚改安置的主要方式。

但由于釋放出大量需求，并提高了支付能力，貨幣化棚改被認為是樓市的利好消息。

山東某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，山東南部某市曾因房地產過度開發而一度形成供應過剩的局面，2013年至2014年間，甚至有企業因項目銷售不暢而“跑路”。但在2015年推進大規模棚改，并實施貨幣化補償以來，市郊的過剩項目全部被消化，當地的房價也出現明顯上漲。

東方金誠指出，棚改貨幣化安置在創造購買需求促進庫存去化的同時，也成為過去幾年三四線城市房價上升的重要推動因素，2016年三季度以來，三線城市新建商品住宅價格漲幅一度超越一二線城市。

中原地產首席分析師張大偉認為，居民收入水平的提高，以及返鄉置業的需求增加，也是促進過去幾年三四線樓市升溫的原因。但總體來看，貨幣化棚改的作用仍然是主導性的。

隨著棚改規模的下降，三四線樓市的熱度是否將出現降溫？

前述房企人士指出，很多三四線城市一直有人口外流現象，且缺乏核心產業支撐。如果棚改規�？s水較大，對當地樓市不是好消息。

他表示，在山東一些城市，房地產市場從去年下半年就已經開始出現降溫。這一方面是由于棚改規模下降，另一方面則是因為需求已經在上輪的市場熱潮中有所透支�！耙酝�春節期間的返鄉置業比較火，能占到項目年度銷售的兩到三成，今年看房和買房的明顯少了�！�

東方金誠表示，目前三四線城市人口及資源向外遷移，而棚改又透支了部分房產剛需，致使房價缺少長期的支撐，在棚改從貨幣化安置為主轉向實物安置為主、棚改開工數量明顯縮減、抵押補充貸款收緊和政府購買棚改服務模式取消的情況下，預計2019年棚改對商品住宅銷售的拉動作用將減弱，三四線城市商品住宅銷售和房價走勢將趨于平穩。

易居克而瑞的統計顯示，2019年一季度，全國40個主要城市新房累計成交面積同比下降4%。其中一線城市累計同比增長29%，二線城市累計同比下降4%；三四線城市累計同比下降12%。該機構認為，未來三四線城市的成交量繼續面臨較大的下跌風險。